Qué hacer frente al déficit de viviendas en el Perú

21 de febrero del 2008.

El Congreso aprobó la creación de la Central de información de promotores inmobiliarios y empresas constructoras de unidades inmobiliarias, que estará a cargo del Ministerio de Vivienda, con la intención de garantizar la defensa de los intereses del público consumidor. (Gestión, 21/02/2008)

Apenas tres días antes de que el Congreso logre crear una nueva entidad pública para supervisar al sector inmobiliario, el viceministro de construcción había anunciado los resultados de un estudio hecho por el Banco Mundial, que indicaba que en el Perú había un déficit de viviendas de 2.2 millones de unidades habitacionales. De acuerdo al estudio, 1.5 millones de viviendas corresponderían al déficit cualitativo (viviendas que requieren mejoras) y 700 mil al déficit cuantitativo (nuevas viviendas). Si consideramos que durante el año 2007 apenas se construyeron 45 mil nuevas viviendas y para el 2008 se proyecta construir apenas 80 mil, tenemos que reconocer que estamos ante un serio problema social.
Las cifras de Indecopi indican que entre el 2007 y el 2008 solamente en Lima se presentaron 134 denuncias, de las cuales 65 fueron por viviendas defectuosas. Si bien es necesario un mejor mecanismo de control en el sector inmobiliario, no es prudente que esta nueva entidad creada, además de generar inevitablemente más puestos de trabajo para funcionarios públicos, produzca más trabas para las empresas que están atendiendo la demanda por viviendas. Hay que considerar que el sector inmobiliario ya es uno de los más supervisados, que cuenta con una regulación bastante rigurosa y con una carga burocrática bastante tediosa, que tenemos que aliviar (CD 18/01/2008).
Por otro lado, una forma de promover mayor crecimiento es fomentando el mercado de créditos hipotecario en el Perú. Según el Reporte de inflación – enero 2008 del BCR, este mercado ha estado creciendo fuertemente: 103% en los últimos cinco años. Además de la mayor actividad económica y las mejores condiciones financieras, este crecimiento se explica por los programas sociales del gobierno, como MiVivienda, el cual para diciembre del 2007 representaba el 23% del total de créditos hipotecarios. Según el Estudio de mercado de la vivienda social en Lima de MiVivienda, solamente en Lima el número de deudores hipotecarios ascendía a más de 40 mil en julio del 2006. No obstante, a pesar de este fuerte crecimiento, nuestro mercado hipotecario es bastante pequeño. Alcanza a la cuarta parte del observado en México y Colombia y al 16% del chileno. Por un lado hay incentivos para no cumplir con los compromisos obtenidos, pues el sistema jurídico no da las garantías suficientes para su ejecución. Éste es un punto importante a ser solucionado para promover el mercado hipotecario en el país.

Lima: Demanda de vivienda insatisfecha por precios, 2006 (En miles)

Fuente: Capeco / Elaboración: Instituto Peruano de Economía

Las viviendas con precios menores a US$30 mil representan el sector del mercado menos abastecido. Así, los sectores de menores recursos son quienes tienen menos posibilidades para adquirir una vivienda de acuerdo a los recursos de los que disponen, a pesar de que el sector construcción ha estado creciendo fuertemente en los últimos años.