Créditos hipotecarios: ¿cuánto cuesta la incertidumbre?

Informe IPE – El Comercio

En la última semana, parte del aumento de la cotización del dólar y el incremento de los rendimientos de los bonos soberanos del Perú sugieren una mayor percepción de riesgo en las finanzas del país a largo plazo. Uno de los mercados impactados por este deterioro en la credibilidad es el inmobiliario, cuyos costos de financiamiento podrían incrementarse. En vista del importante crecimiento de los créditos hipotecarios en las últimas décadas, cabe advertir respecto del impacto de la confianza en un segmento relevante para reducir brechas de vivienda en el Perú.

Diversos agentes

El mercado inmobiliario está altamente apalancado, esto significa que el costo de un proyecto es financiado por diversas fuentes de deuda. La construcción inmobiliaria se financia tanto de los montos iniciales de las familias compradoras, los préstamos hipotecarios de bancos, las inversiones de bienes raíces que buscan rentabilidad con la venta del producto final, así como de fondos de los mercados de capitales de largo plazo, entre otros. De esta manera, el mercado se compone de una compleja red de agentes, cuyo financiamiento es clave para el desarrollo de un proyecto.

Para lograr que esta red se sostenga, se necesita confianza de que, en el futuro, se dará una generación de ingresos suficiente para que estos proyectos sean demandados y rentables. Por el contrario, en contextos de alta incertidumbre respecto del futuro de la actividad económica, la demanda por bienes inmobiliarios se contrae, las fuentes de endeudamiento son menores -en especial los mercados de capitales- y, como consecuencia, los costos de financiamiento son mayores.

Por lo tanto, esta menor confianza se reflejaría en un incremento de las tasas de interés hipotecarias de los bancos, a través de varios factores. El incremento del riesgo país encarece el crédito en todo el sistema financiero; una caída de los ingresos de los prestatarios podría llevar a un riesgo de incumplimiento de pagos; y la contracción del mercado incrementa los costos administrativos por préstamo.

Así, en contextos de incertidumbre macroeconómica, las condiciones de la economía no permiten las condiciones requeridas para el desarrollo de un mercado de créditos hipotecarios. El no poder predecir razonablemente el comportamiento de variables como la inflación o el del tipo de cambio en el mediano plazo dificulta la adopción de compromisos de financiamiento de, por ejemplo, 20 años.

Vecinos del Sur

Al respecto, destaca el caso de la economía de Argentina, país donde las condiciones macroeconómicas limitan el desarrollo de los mercados financieros. Según las estimaciones del FMI, entre los años 2017 y 2020, el país sureño presentó una inflación promedio anual de 39%. Es decir, el precio de los productos de la canasta básica de consumo se multiplicó por 3.7 entre dichos años.

Además, Argentina presenta un deterioro de sus cuentas fiscales reflejado, por ejemplo, en el notable incremento de la deuda pública, que pasó de 27% del PBI en 1993 a 103% en 2020. Entre otros factores, ello es consecuencia del incremento del gasto del gobierno por proporción del PBI, que casi se duplicó al pasar de 22% a 42% en dichos años. Esto ha conllevado que la calificación crediticia de la deuda soberana del país sea considerada sustancialmente riesgosa por las principales empresas calificadoras a nivel internacional.

En este contexto, el sistema financiero en Argentina se ha mantenido poco desarrollado y no ha mostrado señales de crecimiento. El saldo de crédito al sector privado como porcentaje del PBI en el país sureño se ha mantenido en alrededor de 13% en los últimos quince años (2006-2020), muy por debajo del porcentaje exhibido por otras economías de Latinoamérica como Chile (76%) o Colombia (40%) en el mismo periodo.

Frente a la alta inflación y débiles fundamentos macroeconómicos del país, se han desarrollado algunas estrategias para mitigar -de manera imperfecta- las dificultades para la colocación de créditos de largo plazo. A partir de 2016, se lanzó una modalidad de crédito bajo la cual el monto de la deuda se fija en Unidades de Valor Adquisitivo (UVA). El valor de una UVA se actualiza diariamente y se determina en función al costo promedio de construcción de un metro cuadrado de viviendas en diferentes regiones del país. Así, el monto del crédito refleja la evolución de los precios del sector construcción.

Pese a esta innovación, el mercado de créditos hipotecarios en Argentina se ha mantenido poco desarrollado, reflejando las debilidades estructurales de su economía. La participación de los créditos para viviendas sobre la cartera total de créditos a privados se ha reducido de alrededor de 20% entre los años 2000 y 2003, a un promedio de 6% durante el último quinquenio (2016-2020). Ello reflejaría una mayor concentración de la colocación de créditos de menor duración como los destinados a consumo.

Un caso diferente representa la situación de Bolivia, país que cuenta con una inflación más controlada y donde el saldo de créditos como porcentaje del PBI se han expandido de 35% a 66% entre el 2006 y 2019. No obstante, las restricciones impuestas para la colocación de créditos podrían implicar un serio riesgo para la estabilidad del sistema financiero, sobre todo en un contexto de menor crecimiento económico como el que viene experimentado Bolivia en los últimos años.

La Ley de Servicios Financieros de Bolivia promulgada en 2013 obliga a las entidades financieras a destinar al menos el 60% de su cartera de créditos al financiamiento destinado al sector productivo y a viviendas consideradas de interés social. Además, fija tasas de interés máximas para dichos tipos de créditos. Por ejemplo, para el caso de las viviendas de interés social –con un valor comercial de hasta US$ 126,500 y para personas que no cuenten con otras propiedades– la tasa de interés tope es de 6.5%.

Esto, unido a otros factores como la reprogramación generalizada de créditos dispuesta en múltiples ocasiones en el contexto de la pandemia, podría significar un riesgo para la estabilidad del mercado financiero en dicho país. El porcentaje de créditos reprogramados vigentes de los bancos comerciales se incrementó sustancialmente de 3.6% en diciembre de 2019 a 15.9% en junio de 2021. Dicha situación podría desencadenar un incremento de la morosidad en los próximos meses.

Experiencia peruana

En el Perú, el mercado crediticio, en general, y el de préstamos hipotecarios, en específico, se han expandido de manera significativa en los últimos 20 años, en un entorno de crecimiento sostenido de la economía y sólidos fundamentos macroeconómicos. Según cifras de la Superintendencia de Banca y Seguros, el saldo total de créditos pasó de representar el 23% al 49% del PBI entre el 2001 y 2020.

Por su parte, el saldo de créditos hipotecarios se incrementó en más de 16 veces al pasar de S/ 3,300 millones en 2001 a casi S/ 56,000 millones en mayo de este año. Con ello, la participación de los créditos hipotecarios en la cartera total de créditos casi se ha duplicado al aumentar de 8% a 15% en el mismo periodo. Además, la estabilidad económica de las últimas décadas ha permitido que las tasas de interés hipotecarias de los bancos disminuyan de alrededor de 17% anual a inicios del 2002 a 6.9% anual en junio de este año.

No obstante, en los últimos años, la expansión del mercado de créditos hipotecarios se ha venido ralentizando en conjunto con la desaceleración de la economía peruana. Los créditos hipotecarios pasaron de crecer a una tasa promedio de 22% entre el 2010 y 2014 a un promedio de 8% en el periodo 2015-2019.

En tanto, la incertidumbre política y económica que actualmente experimenta el país limitaría el desarrollo del mercado de créditos hipotecarios. La desconfianza generada en torno al curso de la economía dificulta el desarrollo del mercado de capitales, lo cual reduce el acceso de las instituciones financieras a fondos de largo plazo, necesarios para financiar los créditos hipotecarios. Un efecto similar genera el retiro de los aportes a las AFP. En este sentido, la desconfianza de los mercados sobre el futuro de la economía genera efectos directos en la posibilidad de las familias peruanas para financiar sus viviendas.

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